メディアで紹介されました
- 2013/04/25
- 大商ニュース 記事
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2013年04月25日号 記事として、取り上げられました。 ※クリックすると記事をご覧いただけます。
- 2012/12/02
- 大阪府東大阪市のアパートをリフォーム。駐車場・駐輪場も設置。プライバシーも確保したシンプルデザイン。
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再生事例
07
駐車場・駐輪場も設置。
プライバシーも確保したシンプルデザイン。エアーガーデンＫ（大阪府 東大阪市）
リフォーム前後の比較
- 48年 残債なし
- 木造／2階建／12室
賃 料 3.0万円 5.4万円 既存契約 12室中 2室 満 室 集金賃料 60,000円/月 622,000円/月 リフォームプラン
- 部分塗装＋化粧板・格子によるアクセント
- 躯体補強
- 玄関ドア取替え
- ペアガラスサッシ交換
- バルコニー改修
- 和室→洋室（床：CF/1DK）
- 洗面脱衣所新設
- クローゼット・収納設置
- システムキッチン新設
- シャワートイレ（節水）設置
- 洗面化粧台＋洗濯機パン設置
- ユニットバス（高断熱）設置
- TVインターフォン設置
- エアコン設置
- 照明器具設置（全室）
- 防音床設置
- 駐車場・駐輪場設置
工事費
46,400,000円
（内1,178万円補助金利用）
表面利回り
20.2％
（622,000円×12ヶ月）÷3,462万円
※助成金支給額を引いて計算しています。
- 2012/11/02
- 大阪府吹田市のアパートをリフォーム。造改築部分を減築し駐輪場へ。年齢に問わず気に入るデザインに再生。
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再生事例
06
造改築部分を減築し駐輪場へ。
年齢に問わず気に入るデザインに再生。ミッドコート岸部（大阪府 吹田市）
リフォーム前後の比較
- 47年 残債なし
- 木造／2階建／8室
賃 料 2.5万円 6.2万円 既存契約 0室 満 室 集金賃料 0円/月 496,000円/月 リフォームプラン
- 部分塗装＋化粧板・格子によるアクセント
- 躯体補強
- 玄関ドア取替え
- ペアガラスサッシ交換
- バルコニー改修
- 和室→洋室（床：CF/1DK）
- 洗面脱衣所新設
- クローゼット・収納設置
- システムキッチン新設
- シャワートイレ（節水）設置
- 洗面化粧台＋洗濯機パン設置
- ユニットバス（高断熱）設置
- TVインターフォン設置
- エアコン設置
- 照明器具設置（全室）
- 防音床設置
- 駐輪場設置
工事費
32,700,000円
（内793万円補助金利用）
表面利回り
22.9％
（496,000円×12ヶ月）÷2,477万円
※助成金支給額を引いて計算しています。
- 2012/08/20
- 全国賃貸住宅新聞
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2012年08月20日号 記事として、取り上げられました。 ※クリックすると記事をご覧いただけます。
- 2012/08/02
- 10室を8室に改装！平屋の特徴を生かしたシンプルデザインで、20代前半の若い入居者にも好評。
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再生事例
05
10室を8室に改装！
平屋の特徴を生かしたシンプルデザインで、20代前半の若い入居者にも好評。野上フラッツ（和歌山県 和歌山市）
リフォーム前後の比較
- 50年 残債なし
- 木造／平屋建／10室
※10室を8室に改装
賃 料 2.5万円 4.5万円 既存契約 10室中1室 満 室 集金賃料 25,000円/月 346,000円/月 リフォームプラン
- 部分塗装＋化粧板・格子によるアクセント
- 躯体補強
- 玄関ドア取替え
- サッシ交換
- １０戸→8戸に変更
- 和室→洋室（床：CF/1DK）
- 洗面脱衣所新設
- クローゼット・収納設置
- システムキッチン新設
- シャワートイレ設置
- 洗面化粧台＋洗濯機パン設置
- ユニットバス設置
- TVインターフォン設置
- エアコン設置
- 照明器具設置（全室）
工事費
30,000,000円
（内600万円補助金利用）
表面利回り
17.3％
（346,000円×12ヶ月）÷2400万円
※助成金支給額を引いて計算しています。
- 2012/06/01
- 築43年！大阪府豊中市の木造アパートをリフォーム。
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再生事例
04
築43年！豊中市の長屋再生。
メ･ゾンド･ｉ（大阪府豊中市）
リフォーム前後の比較
- 45年 残債なし
- 木造／2階建／12室
賃 料 4.5万円 5.7万円 共 益 費 なし なし 敷金礼金 2ヶ月 2ヶ月 既存契約 12室中、3室 満 室 集金賃料 140,000円/月 656,000円/月 リフォームプラン
- 部分塗装＋化粧板・格子によるアクセント
- 躯体補強
- 玄関ドア取替
- サッシ交換
- バルコニー設置
- 和室から洋室へ
- 洗面脱衣所新設
- クローゼット・収納を設置
- システムキッチン新設
- シャワートイレ設置
- 洗面化粧台＋洗濯機パン設置
- ユニットバス設置、TVインターホン設置
- エアコン設置
- 照明器具設置（一部）
- ２階防音床材使用
- 駐輪場・ゴミステーション設置
工事費
50,000,000円
（内800万円補助金利用）
表面利回り
18.7％
（656,000円×12ヶ月）÷ 4,200万円
※助成金支給額を引いて計算しています。
- 2011/07/31
- 築43年！大阪府 堺市の木造アパートをリフォーム。
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再生事例
03
築43年！大阪府 堺市の木造アパートリフォーム。
サニーテラスＴ（大阪府 堺市）
リフォーム前後の比較
- 43年 残債なし
- 木造／2階建／1室
賃 料 なし 6.9万円 共 益 費 なし 0 敷金礼金 なし 1ヶ月 既存契約 0室 満 室 集金賃料 0円/月 69,000円/月 リフォームプラン
- 部分塗装＋化粧板・格子によるアクセント
- 躯体補強
- 玄関ドア取替
- サッシ交換
- バルコニー設置
- 和室から洋室へ
- 洗面脱衣所新設
- クローゼット・収納を設置
- システムキッチン新設
- シャワートイレ設置
- 洗面化粧台＋洗濯機パン設置
- ユニットバス設置、TVインターホン設置
- エアコン設置
- 照明器具設置（全室）
工事費
4,000,000円
（内100万円補助金利用）
表面利回り
22.3％
（69,000円×12ヶ月）÷370万円
※助成金支給額を引いて計算しています。
- 2009/07/29
- 兵庫県 ジュラクA オーナー様
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はじめは築37年もたっているアパートをリフォームしても入居者が入るか不安でしたが、
10年先まで長期保証して頂けるので、今は建物も見違えるほど良くなって、安心して過ごしています。
- 2008/04/29
- 10年先まで長期保証。築37年！木造アパートリフォーム。
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再生事例
01
10年先まで長期保証。
築37年！兵庫の木造アパートリフォーム。ジュラクＡ （兵庫県 明石市）
リフォーム前後の比較
- 築37年
- 木造アパート 10室
賃 料 2.3万円～ 4.2万円～ 共 益 費 なし 3,000円 敷金礼金 なし 15万円／実費精算 既存契約 10室中、5室 満 室 集金賃料 130,500円/月 380,500円/月 リフォームプラン
- 外装塗装＋化粧板・格子によるアクセント
- 躯体補強
- 玄関ドア取替
- サッシ交換
- バルコニー設置
- クローゼット・収納を設置
- 和室から洋室へ（床CF/1DK）
- エアコン設置
- 洗面脱衣所新設
- シャワートイレ設置
- システムキッチン新設（ＩＨ）
- 洗面化粧台＋洗濯機パン設置
- ユニットバス入換
- TVインターホン設置
- 照明器具設置（全室）
工事費
19,000,000円
外装： 3,000,000円／内装： 16,000,000円
予 算
自己資金： 0円
借入： 19,000,000円
リフォームローン 期間15年 金利2.5％（元利均等）収支シミュレーション
保証賃料
231,600円
基準賃料×80％
収益分配
66,450円
(集金賃料-保証賃料)×50％
収入合計
298,050円
ローン 返済額 179,113円
表面利回り
18.2％
（288,627円×12ヶ月）÷19,000,000円
保証賃料ベース利回り 14.6％
（231,600円×12ヶ月）÷19,000,000円
リフォーム戦略
計画推進段階～初期
- 築37年の木造アパート
- 居室内の全面改装はもちろんのこと、外観・外溝についても、築年数をはじめとした物件
- 周辺市場としては、一般的な賃貸住宅の数はそう多くはないが、いわゆる文化住宅のような築古の木造アパートは、流通情報にもほとんど出てこないため、正直市場性の把握には多少不安点あり。
- 沿線は、私鉄。並行するＪＲ沿線と比べ、人気面で圧倒的差があり、確認できる情報では単身アパートで４万円台などリフォームにみあう家賃設定の模索が続いた。
（既存契約の成約家賃は、2.3万円～2.9万円）
計画推進段階～査定・家賃設定
- 路線はＪＲに比べ不人気の山陽電鉄沿線。ただし、駅前徒歩２分は少なくともマイナスではないと捉える
- 周辺に物件は多くないが、ただし沿線西側には多少供給あり、周辺の勤務層を中心に決まっていることから、多少離れても、駅が近いことで引き当ては可能と判断。
- 上記背景と周辺競合状況とを判断し、物件１Ｌ/35m2に対して、30m2前後の１Ｋクラスと同等を想定して家賃設定を行った
家賃：4.2万円～4.5万円 （※共益費別途3000円）
施工の流れ
1
天井部分の解体
2
床材の撤去
3
床下の悪い所をチェック
4
１階の解体終了
5
鉄筋を布基礎に固定する穴をあけます
6
1階では、鉄筋を配筋し、布基礎に固定して、コンクリートを新たに打ち込みます
7
外溝もリーズナブルに出来る工夫が必要です
8
コンクリートを打込みます
9
コンクリートの下には、しっかり防湿シートを敷きます
10
コンクリート打設の完成です
11
床組も必要に応じて補強します
12
梁補強です
13
新しく床の下地を作りこみます
14
天井の下地を新しくします
15
壁の下地を作ります
16
壁も新に構造用合板で補強します
17
クロス下地のボードが貼り終わりました
18
躯体補強＋壁下地です
19
リフォーム終了です
- 2006/12/23
- TV 「サクセスファイター」に出演しました。
-
番組名： サクセスファイター
放送： 2006年12月23日 11:00～11:30
関西に密着。お気軽にご相談下さい。
掲載地域以外も全国どこでもご相談ください！
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兵庫県
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和歌山
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滋賀
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